任意売却のメリット
住宅ローンの返済に行き詰まってしまった状況で、ご自分からの任意で問題の不動産を売却した場合、その不動産は一般の市場に近い価格で取引される 事の方が多いのです。
高く売れるということは、その分、債権者[抵当権者]に多く返済できるということにつながります。
不動産のお取引時にかかる支払いも債権者より支払われますので、任意売却のご依頼人様のご負担は基本的に殆どございません。
・滞納分管理費(マンション等、管理費の有る場合) ⇒ 債権者が管理組合へ支払う
・滞納分住民税・固定資産税 ⇒ 債権者にもよりますが、債権者が物件管轄の税務署へ支払ってくれる場合も有ります
・抵当権抹消費用/司法書士費用 ⇒ 債権者が司法書士へ支払う
・抵当権解除による書類代 ⇒ 債権者が抵当権設定者、利害関係人へ支払う
・任売業者/不動産業者への仲介手数料 ⇒ 債権者が業者へ支払う
・専門業者の方を利用した場合、ご依頼主様に代わって債権者に対応を行いますので生活に集中できます。
・競売などと金額と比較してもより有利な金額で取引をすることが可能になります。
・近隣の方への配慮として多重債務や競売等を知られるずにすみます。
・話し合いにより引越し時期、引越し費用が相談できます。
・専門家により依頼主の方に代わって債権者との返済金額について交渉を進める事ができますので、その後の生活がとても安心です。
任意売却のデメリット
メリットがあれば、それに相反するデメリットも存在します。
しかし、任意売却だからのデメリットというものばかりではございません。 1.ブラックリストに載る。任売をするからブラックリストに載るのでは無くで、住宅ローンの滞納を起こしたからブラックリストに載るのです。
任売では無くで競売でも当然ブラックリストです。
2.債権者との面談ないしは電話交渉。任意売却を認めてもらうために金融機関などへ連絡をしなければなりません。競売の場合には、何もせずに総てを無視していれば事が済んでしまいます。
3.任意売却が出来ないこともあります。
連帯債務者・連帯保証人などが付いている場合には、その方々からの売却に関する同意が必要となります。付いている保証人などが見つからない、同意を得られない場合には競売で行くしかありません。
4.必ず任意売却で終了するとは限らない。
売買価格と債権者の求める金額の開きが大きい価格の折り合いがつかない、こんな場合には債権者は任意売却での処分を断ってきます。
5.手遅れで競売に。業者の選択を誤ると、取られなくても良い保証人の財産まで取られたり。しなくてもよい自己破産をさせられたり。時間切れで競売にされてしまうことが有ります。
6.物件購入希望者が住まいを見に来ます。
そこにお住まいの場合には、それに立ち会わないといけない場合が出てきます。
連帯保証人には迷惑はかかります
連帯保証人が付いている場合の任意売却および競売で、連帯保証人様への迷惑は避けては通れません。
任意売却をしたいのだが、連帯保証人には絶対に迷惑をかけることはできないし、連帯保証人には絶対にバレたくは無いというお問い合わせが非常に多く寄せられております。
連帯保証人様に迷惑をかけずに任意売却を処理することは不可能です。
連帯保証人とは、主たる債務者が返済を怠った時に、代わりに返済をしますという契約をされた方です。従って、融資を行った金融機関は、貴方の代わりに連帯債務者に返済を求めることになります。
→専門の業社の方に相談する。
任意売却のタイムリミット
任意で不動産の売却を行っている途中で、債権者(抵当権者)側より、『現在行っている任意売却を取り下げてください。』という命令が下されることが極々たまにございます。
これは、今後、任意売却では無く、競売で処理しますという意味です。
なぜ、競売になってしまうのか？ 当社で経験した任意売却取り下げの理由は下記のケースです。
依頼主との連絡が途絶えてしまう
依頼を受けた不動産の販売活動をしていて、購入希望者が物件を観たいと言ってきても、依頼主様に全く連絡が取れなくなってしまって販売活動の維持が困難になったとき。
債権者が依頼主様に連絡を取ろうとしても全く連絡を取る方法が無くなってしまっているときなどです。
販売価格が相場では無い場合
債権者は1円でも多くお金を回収したいと考えております。
任意売却の相場で処分するよりも競売で行った方がより多く回収できると考えた場合などは販売価格の設定は高いです。
この場合、販売価格が高いので買い手も見つからず時間切れで競売へと移行する場合には債権者側より、任意売却での販売活動を降りてくださいと指示されます。
競売までの時間が無い場合
権者・抵当権者によっては、競売の申立から入札まで、たったの3ヵ月・4ヵ月ということがあります。
3ヵ月・4ヵ月では、その物件を買いますという特定の方が居ない限り任意売却は難しいことが多いです。
また、ご依頼人様の行動が遅過ぎて販売活動が制約される場合などです。
